2023年，拉萨市继续坚持中央“房住不炒”定位，着力增信心、稳预期，支持刚性和改善性住房需求，从供需两端持续发力，认真贯彻“投资落实年”工作要求，积极推进房地产投资，扩大住房消费。

一、房地产市场现状

由于2021年9月1日起实施契税，2021年8月存在集中网签的情况；2022年8月，我市新冠疫情暴发，开始静默管理，故2023年8月的市场分析与2021年8月、2022年8月进行同比均不合理，本文采取与房地产市场相对平稳的2020年8月进行同比。

（一）新建商品房销售情况

1.销售面积

2023年8月，全市商品房销售面积17.71万平方米，同比上升0.5%。其中:住宅16.38万平方米，同比上升7.7%;非住宅类1.33万平方米，同比下降44.8%(含车位、商业、办公类等)。

2023年1-8月，全市商品房销售面积96.44万平方米，同比下降17.44% 。其中:住宅81.79万平方米，同比下降19.44%;非住宅类14.65万平方米，同比下降4.12%(含车位、商业、办公类等)。

2.销售套数

2023年8月,全市商品房销售1446套，同比下降2.95%。其中:住宅1242套，同比下降4.7%；非住宅204套，同比上升9.09%。

2023年1-8月,全市商品房销售8134套，同比下降17.52%。其中:住宅6533套，同比下降18.59%；非住宅1601套，同比下降12.85%。

3.销售金额

2023年8月，全市商品房销售额16.24亿元，同比上升23.97%。其中，住宅14.69亿元，同比上升37.42%；非住宅1.55亿元，同比下降35.68%。

2023年1-8月,全市商品房销售额78.34亿元，同比下降16%。其中，住宅61.97亿元，同比下降21.17%；非住宅16.37亿元，同比上升11.74%。

4.销售价格

2023年8月，全市商品房销售均价: 住宅8965元/平方米、办公8586元/平方米、商业16408元/平方米。同比分别上升27.62%、上升3.02%、上升38.48%。

5.销售群体

2023年8月，全市新建商品住宅成交面积：90平方米以下1.67万平方米，同比下降59.47%;90平方米以上14.71万平方米，同比上升32.52%。其中，区外（根据身份证识别）购买新建商品房比例为26%，同比下降18.75%。

2023年1-8月,全市新建商品住宅成交面积：90平方米以下7.75万平方米，同比下降22.27%;90平方米以上74.03万平方米，同比下降19.15%。其中，区外（根据身份证识别）购买新建商品房比例为31%，同比上升10.71%。

根据销售群体分析，一是新建商品住房的销量仍以90平方米以上为主，且90平方米以上的销量增速大于90平方米以下的，即购房群体中，多为改善性需求且改善性需求占比增加。二是外地购房人占比整体有所提升，但购房群体仍以区内人员为主。

（二）二手房交易情况
1.销售面积

2023年8月,全市二手房成交面积8.3万平方米，同比上升33.23%。其中：住宅7.64万平方米，同比上升30.15%;非住宅类0.66万平方米，同比上升83.33%。

2023年1-8月,全市二手房成交面积55.15万平方米，同比上升27.04%。其中：住宅51.94万平方米，同比上升34.46%;非住宅类3.21万平方米，同比下降32.85%。

2.销售套数

2023年8月，全市二手房成交618套,同比上升52.97%。其中，住宅577套,同比上升54.28%；非住宅类41套,同比上升36.67%。

2023年1-8月,全市二手房成交4319套,同比上升18.26%。其中，住宅4029套,同比上升25.79%；非住宅类290套,同比下降35.41%。

3.销售群体

2023年8月，区外（根据身份证识别）购买二手房比例18%，同比下降37.93%。

2023年1-8月,区外（根据身份证识别）购买二手房比例22%，同比下降46.34%。

二、存在问题

从全国来看，2021年下半年以来我国宏观经济压力增大，经济增速持续下滑。多个行业GDP同比下滑，其中房地产业GDP下滑幅度最大，受影响最明显。我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产等重点领域风险隐患较多。

（一）销售方面

1.购房者观望情绪较重。一方面，居民对经济增长和收入水平提高的预期降低；另一方面，居民认为开发商采取的降价策略较为保守，进而继续“持币观望”的人群占据多数。

2.目前在售商品房项目多为尾盘。据统计，城关区、文创园区、教育城、柳梧新区、经开区、堆龙德庆区（不包含拉萨城投开发项目）在售楼盘共41个，其中30个均为尾盘。因尾盘对楼层及户型的选择空间有限，去化压力大。

3.新开盘项目位置较偏。近年来，我市土地供应失衡，开发的楼盘多集中于堆龙德庆区、文创园区、顿珠金融城等，由于基础设施配套不完善，入住率低，商业氛围弱，居民购房意愿低。据统计，2023年1-8月办理预售许可项目共10个，其中城关区仅占3个，且2个为商业楼盘。

4.供需结构转变。随着近年在建项目进入集中竣工期，未竣工待售面积逐步转化为已竣工待售面积，供需关系偏紧,供大于求。

（二）投资方面

1.新开工项目少。一方面，国有土地供应量减少，房地产企业拿地越来越难；另一方面，房地产项目开发投入不断增加，回款却越来越难，使得部分房地产企业对市场的预期降低，开发新楼盘意愿不强。据统计，2023年新开工商品房项目仅7个。

2.在建商品房项目资金压力大。房地产开发资金来源一般有:自筹资金、开发贷款和其他资金等，自筹资金一般是开发商的资本金，其他资金则是房地产预售回款，以及很大一部分的建筑施工企业的工程垫款。从这些资金来源分析来看，开发贷款无疑属于银行流动资金贷款，其他资金中的建筑施工企业垫款，实际上也大多来自于银行对施工企业的流动资金贷款，而商品房预售回款中60%以上仍然是银行给购房人的按揭贷款或公积金贷款。据开发商反馈，近年来银行信贷开始收紧，按揭放款进度要求也提高至主体结构封顶，而自有资金普遍不足，导致项目开发进程放缓。如：天知观澜郡项目销售额达41515万元，因主体结构未封顶，达不到按揭放款要求，实收预售款仅12476万元，使得项目资金紧张，进展缓慢。

三、对策建议

（一）销售方面

1.用好用活优惠政策。一方面，加大已有购房补贴政策宣传力度，加快资料审核和资金兑现进度，减轻购房者的资金压力；另一方面，参照内地经验，考虑出台房地产契税减免政策和住房公积金贷款“认房不认贷”政策，从而激发居民购房意愿。

2.清盘促销。对于不好去化的尾盘，支持房地产开发企业下调商品房申报价，促销清盘。

3.提升居住品质。鼓励房地产开发企业积极研发和应用新技术、新材料、新工艺、新设备，推进住宅建设产业化，大力推广装配式建筑和建筑节能技术，提升住房产品的建筑质量、使用功能和居住舒适度。完善住宅区各类公共配套设施，强化社区功能，提升物业企业服务水平，提升居住品质。

4.加大住房保障货币化工作力度。一方面，按照“政府引导、业主决策、市场运作”的原则，在尊重棚户区改造居民意愿的基础上，做到货币补偿安置与实物安置相结合，进一步提高棚改货币化安置比例。另一方面，试点以政府招标采购方式购买交通便利、配套完善、价格适中的普通商品房用于干部职工周转房、公共租赁住房、棚改安置住房、保障性租赁住房等政策性住房，缓解商品房库存压力。

（二）投资方面

1.优化国有土地供应。尽快研究出台《拉萨市关于进一步落实城市主体责任促进房地产业良性循环和平稳健康发展的实施细则》，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，合理确定国有建设用地年度供应计划、供应结构，灵活把握供应规模、节奏，激发市场活力。

2.优化政策环境，加大对企业的扶持力度。一是提升项目审批效率。加强部门协同合作，深化信息共享集成，推行带方案出让国有建设用地使用权，实行联合验收，压缩项目审批时限，优化审批流程，提高审批效率。二是提高预售资金使用效率。进一步优化预售资金使用流程，压缩预售资金审批时限，结合拉萨实际，推动允许符合条件的商品房项目凭银行保函等额替换监管资金等，提高预售资金拨付使用效率。三是缓解企业资金压力。鼓励金融机构加大对中小型房地产企业、优质房地产项目的融资支持力度；向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款，缩短放贷审批时间，合理确定利率；适当放宽银行按揭放款的进度要求，缩短放贷审批时间，减缓房地产企业资金压力。