2023年，拉萨市继续坚持中央“房住不炒”定位，着力增信心、稳预期，支持刚性和改善性住房需求，从供需两端持续发力，积极推进房地产投资，扩大住房消费，推动房地产市场平稳健康发展，但结合市场实际，仍存在一些制约因素，具体如下：

一、制约因素

（一）供应端

一是今年上半年我市土地总供应减少，导致今年新建项目、新开工面积较前两年下降明显。同时，近年来我市土地供应存在区域性不平衡，开发的住宅项目大多集中于堆龙德庆区、文创园区、顿珠金融城等地，由于这些区域相对基础设施配套不完善，入住率低，商业氛围弱，房地产企业对上述区域土地购置意愿不强。

二是房地产企业融资结构不合理，风险相对集中。房地产开发资金来源一般有:自筹资金、开发贷款和其他资金等，主要是自筹资金和其他资金。自筹资金一般是开发商的资本金，其他资金则是房地产预售回款，以及很大一部分的建筑施工企业的工程垫款。从这些资金来源分析来看，开发资金无疑属于银行流动资金贷款，其他资金中的建筑施工企业垫款，实际上也大多来自于银行对施工企业的流动资金贷 款，而商品房预售回款中60%以上仍然是银行给购房人的按揭贷款或公积金贷款。由此可见，银行信贷在房地产企业融资中起着支柱性的作用。这样的融资结构对房地产开发企业来说是非常不利的，银 行信贷开始收紧，房地产开发企业的融资链条就会出现断裂。

（二）需求端

一是投资购房需求逐步减少。近年来，我市严格按照中央经济工作会议精神要求，坚持“房住不炒”，严格落实“稳地价、稳房价、稳预期”，房地产市场销售均价较为平稳，这在一定程度上影响了投资购房需求，使得商品住房的居住属性日益凸显。

二是贷款优惠政策制约商品住房消费增长。据统计，拉萨市购房群体中外地购房人占比为20%-30%，仍有一定上升空间，而外地购房人商业贷款利率一般为本地购房人的两倍左右。

三是购房者对购买期房的信心不足。受疫情、开发商资金实力等的影响，拉萨市在建房地产开发项目开发进程缓慢，一定程度上影响了购房者对期房的购买信心。

二、有关建议

（一）建议国家层面优化政策环境

一是完善房地产相关政策。尽快出台地下空间土地出让金的收取管理办法，使商品房项目地下非人防停车位能有效办理商品房预售许可和不动产产权登记。

二是提高预售资金使用效率。加快出台实施《商品房预售资金监督管理办法》及《关于新建商品房预售资金监管中使用银行保函的通知》，合理确定预售资金监管范围及使用条件，允许符合条件的商品房项目凭银行保函等额替换监管资金等，从而提高预售资金使用效率。

三是提高房地产开发项目资本金比例及办理商品房预售许可证进度要求。目前，房地产开发项目资本金比例为25%，完成地上部分不足50%即可办理商品房预售许可证，而银行按揭放款的进度要求为主体结构封顶。在主体结构封顶前，若开发商资金实力不足，开发进程将放缓甚至烂尾，从而影响购房者购房信心、损害购房者利益，故建议国家适当提高房地产开发项目资本金比例及办理商品房预售许可证进度要求。

（二）建议国家加大金融对房地产的支持力度

一是鼓励金融机构加大对中小型房地产企业、优质房地产项目的融资支持力度。二是鼓励金融机构向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款，缩短放贷审批时间，合理确定利率。三是鼓励金融机构适当放宽银行按揭放款的进度要求，缩短放贷审批时间，减缓房地产企业资金压力。